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15选5专家精准胆码:外表冷酷 內心火熱 七里河憑啥叫板蘭州樓市?

2019-05-21 來源:蘭州方程式
  作者:朱勵
 
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谁中过15选5一等奖多少钱 www.hmjlz.icu   蘭州人喜面食,百萬碗牛大的背后耗費的將是成千上萬袋面粉。如果有一天面粉漲價了,那么在一定程度上會刺激面條漲價,放在房地產市場亦是如此。


  如今的蘭州房地產市場,總是充斥著令人既著迷又困惑的景象,房價的走向一如繚繞在山頂的云霧,但很多人并不知情,云霧之下,正在上演著“諸神之戰”。


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  上個世紀四十年代,全國實行新縣制,當時的蘭州城區設8個鎮,其中握橋鎮(今蘭州市文化宮一帶)、西屏鎮(今七里河一帶),就在現在七里河區境內。那個時候,七里河境內還沒有西站商圈、彭家坪高新區、馬灘文化島這樣洋氣的稱呼,但七里河作為蘭州首個重點規劃的區域,一開始就與城關區“平起平坐”,肩膀上挑得是建設蘭州城區的重任。


  20世紀50年代,蘭州當選為國家在西北地區重點建設的大型工業城市之一。自此,眾多工業企業開始落地蘭州,城區呈現出大片的工廠聚集式的布局,當然七里河區也不例外。


  在如今七里河區西津路的南側,蘭州機車廠、蘭州電機廠、蘭駝廠、真空廠、蘭州搪瓷廠、蘭州膠鞋廠、蘭州熱水瓶廠等諸多重、輕工業廠區已是耳熟能詳的名字,這些廠區在七里河區形成一個個“工業廠區社會”,成為當時七里河區區域經濟發展的頂梁柱。


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  而在七里河區建設變化最大的過程中,七里河房地產項目的開發卻遠不及與其并肩作戰的城關區,縱然將時間線調整到2005年后蘭州房地產市場發展最為強勁的十年,七里河的表現也極為平穩,以城關區打頭的區域房價呈現出了直線上升的趨勢,而七里河新項目的輸出有限,尤其在城關區北部九州、青白石大幅度的供應沖擊之下,對比更加明顯。


  于是在很長一段時間內,一提到七里河的房地產市場,區域房價的高低一直都是個模糊的樣本。然而時至今日,再次審視這片區域的房價,局面已經有了較大的反轉。


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崔家大灘28宗土地大致位置


  就在剛剛過去的一周前,七里河崔家大灘28宗土地打包出讓,共計1356.857畝,大面積、大動作,最主要的是這28宗地還與大家心生掛念的房企巨頭萬達有關,而這個重量級的信息的誕生距離另一房企大鱷中海在七里河再度拿地之間僅僅只隔了十天的時間。若是再往前回顧,還有華潤年初在彭家坪大手筆的拿地,蘭州百匯民樂路的拿地,以及正在掛牌出讓的晏家坪地塊。


  2019年還未走過一半的時間,七里河就已經包攬了蘭州樓市的大部分熱門事件,七里河的土地市場能如此活躍超出了大多數人的預期,但在這背后,已然醞釀著新一輪的房價大幅度向上的力量。


  七里河高地價頻次走高 開發成本促生房價排序


  蘭州主城區內的土地在2000年以前都不算很貴,七里河區的土地市場在早期也并沒有特別的冒尖,但如今,單從七里河區近幾年出讓的土地的單價來看,已經有了明顯幅度遞增的趨勢。


  以2015年恒大首進彭家坪為例,當時恒大以8.54億競得4宗土地共計約260畝,畝均價約為328萬元/畝。


  2016年10月,甘肅中參房地產開發有限公司14.52億元拿下蘭州物流配送有限公司的原廠址建設用地面積約242畝的土地,粗略的計算,中參地產此次拿地成交價約600萬元/畝左右。


  2017年4月,同樣在七里河拿地的華潤,雖然只拿了彭家坪的151.418畝土地,但單價卻已達到了1051.163萬元/畝;當時在彭家坪每畝上千萬的價格已經超出了大多數人的預判,同樣的區域彭家坪,同樣的商住用地,不到兩年時間,之于早先進駐的恒大,華潤拿地成本卻翻了3倍多。


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  2018年1月11日,蘭州建投實業有限公司以7.169億元拿下七里河原汽車南站41.67畝地,此次拿地的成本依舊高企,在蘭工坪1720.42萬元/畝的地價,再次刷新了大家對七里河區土地價格的認知。


  2018年5月,中海地產首進七里河區,以17.5946億元競得七里河區民樂路原手扶拖拉機廠的109.12畝土地,1612.4萬元/畝的拿地價格與原汽車南站不相上下。


  2019年4月底,中海再次以27.54億元的價格拿下蘭州電機廠原廠址161畝土地,1710.559萬元/畝的價格依然十分搶眼。


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蘭州電機廠


  單從近兩年七里河區的土地成交來看,高地價的地塊數量不少,而樓面地價是房價的重要組成部分,地價一旦大幅增加,將會明顯提高房企的開發成本,在蘭州整體房價依舊上漲有力的今天,樓盤開發成本的增加為下一輪房價的上漲埋下了伏筆。


  在一般情況下,能直接導致區域房價上漲的主要因素的無非兩點:樓盤產品的開發成本以及市場的供求關系。


  從區域來看,七里河位居蘭州主城中心區域,區域的認可度要較高于周邊其他片區,再加上整個蘭州的購房需求依然沒有出現較大下跌式的波動,在剛剛五月份開盤的多個項目就都取得了不錯的戰績,所以在需求依然強勁的蘭州,再加上多宗高價地塊的開發入市,我們有理由相信未來幾年,這片區域價格的漲幅不會穩步于現在的這個狀態。


  來自品牌大牌房企的巡禮 之于七里河房價的催化劑


  房價的上漲對標區域的發展,往往是建立在十分復雜的體系之上,相比之下,一些大房企的加入所帶來的房價上漲就更為直接一些了。


  早些年的七里河,雖然不斷有一些新的房地產項目亮相,但都以本地房企開發為主,并無大房企扎堆的場景呈現,而如今,這里已成為蘭州品牌房企聚集度最高的區域之一。七里河最初只有恒大在崔家大灘孤軍作戰,如今恒大的項目已經遍及蘭州的各個區域,而七里河除了恒大以外,萬達、保利、世茂、華潤等大房企已陸續安排好了各自的站位。


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  對于品牌大房企,一旦進入到一個區域,首當其沖宣傳的便是其品牌和其他城市、區域的產品,對于樓盤的銷售,也往往是建立在盈利與口碑同時兼得的基礎上。如果要盈利,價格自然要上去,但如果是提升口碑,卻要顧及的因素比較多:


  第一,品牌大型房企進入區域之后總得比周邊之前的項目要的價位要高吧,這或許就是“外來的和尚會念經”的道理,當然還有品牌的定位和身份的象征這一說法。


  第二,品牌大房企越是往后開發的產品,越是最新開發的項目,越是講求產品升級、物業升級、規劃升級,這價格也得調一調吧。


  第三,品牌大房企在項目宣傳上肯定是區域的發展,畢竟拿地也意味著城市區域的布局和潛力,所以這就給升值提供了理由。


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  除此之外,雖然區域內的房價已經上漲到了一定的階段,但是隨著品牌大房企的進入,尤其是在蘭州市場偏愛精裝房的今天,一個精裝盤瞬間就能讓房價從數字層面輕松上調一兩千元以上,對于購房者而言,看到的房價都是數字的化身,很多時候還未考慮到是否是精裝,腦海里呈現出來的卻是房價已上漲的姿態。


  如今的七里河,已不再是當初某一個大腕的獨角戲,也不再是本地房企悠哉去庫存的年代,中海、恒大、保利、華潤、萬達、世茂……全體身兼榮耀,各個名氣響亮。


  大型房企的進入帶來的是與當地截然不同的開發模式,由于房地產進入的滯后性,購房者對于大房企的房子有所偏愛,曾經某明星因為背著高價的酷似春運返鄉才會用到的“編織袋”而上了熱搜,價格高卻仍然有人愿意為此消費的稱之為“品牌效應”。


  所以對于品牌大房企的產品,即便是價格高一些購房者也是會有較大的興趣購買,因為大房企的企業形象給他們的定價帶來了較大的信心,大房企的實力和眼光也給予了這片區域未來增值的信心,以新晉區域彭家坪為例,若是沒有恒大與華潤的相繼加入,這片區域也不會有如此的熱度,崔家大灘的蘭州萬達城項目稍有動靜,周邊樓盤也會做出一些回應。


  蘭州的很多區域在品牌大房企進駐之前房價就算上漲也是比較平緩的,因為本地房企覺得自己掙得不錯,很少琢磨著怎么一下子把房價再調一下,但是大房企進駐之后就不一樣了,他們背負的資金壓力很大,刻入骨髓的企業理念也決定著他們注定是那幫速戰速決,以最低成本開發樓盤,卻賣著最貴的房子的人。


  在大房企把房價帶動起來之后,周邊的新樓盤就算是小房企也會把房價抬的再高一些,因為有前人的鋪墊抬高之后的房價也會逐漸被接受。所以說,品牌大房企往往是區域房價上漲的助推劑。


  七里河中心地理地位凸顯 區域升級促為樓市添把火


  東有城關,西靠西固,北側是安寧,南邊是南山,蘭州七里河就是這樣一個被圍在城市中心的區域,再從蘭州的地圖上來看,七里河也無疑是妥妥的地理位置的中心。


  蘭州黃河南的土地本身就有優勢,同時又隨著蘭州周邊區域榆中、黃河北九州、青白石、文創城等區域的開發,七里河中心區域的地段優勢愈發的明顯。通常,中心區域意味著地理位置具有天然的地理優勢,區位的優勢在一定程度上更容易促進熱門板塊的誕生。


  馬灘、崔家大灘、彭家坪、西客站……這些已是炙手可熱的當紅板塊,而整個七里河區域正處于一個更新升級的過程。


  在交通方面,蘭州地鐵1號線正式運營在即,近年來,地鐵還被視為一種提高城市紳士化的手段,因為地鐵站點附近的居民可以有效地減少出行時間,所以地鐵開通帶動周邊房價已是大家的共識,蘭州地鐵1號線貫穿七里河主要區域,并特別的以一個大拐彎覆蓋到了馬灘、崔家大灘這兩個熱度極高的板塊。


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  我們處在轟轟烈烈的軌道交通建設小時代,地鐵的建設往往可以改變大多數人的出行方式甚至是買房想法。地鐵的快速、準時等特點,是現有的交通工具里優勢最多的,所以凡是地鐵所經之處,沿線都形成一個相對發達的居住、商業流通區。每一條地鐵線路的開通,都會給區域注入新的血液,同時也極大地刺激沿線物業的升值。


  在商業區域配套方面,自東向西,從早期的小西湖到升級后的西站商圈,再到逐步成型的西客站商圈以及未來的崔家大灘萬達茂,雖然這些商圈本身的影響力有強弱之分,但縱觀整個蘭州的商圈,七里河無疑是目前商圈分布最為密集的區域。同時,還有彭家坪華潤置地·未來城市這樣自帶大體量的商業配建的項目,以及位于崔家大灘的蘭州最大的體育場館項目奧體中心等,這些都無疑不在表述著七里河配套更新升級的下一輪潛力。


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  在區域土地儲備方面,七里河區土地儲備量最大的彭家坪片區自不用說,除此之外,在最早以支柱產業身份誕生的大型企業廠區組成七里河的下一輪土地增益的后援團。


  2013年3月25日,蘭州市正式頒布《蘭州市企業出城入園搬遷改造實施方案》,七里河區的老工業廠區正式開始企業轉型之路,大量的優質地塊也將被重新釋放。而在蘭州市第一批出城入園搬遷改造企業名單中,蘭石集團、蘭駝廠、蘭州電機廠、蘭州機車廠也不出意外地名列其中。


  再回過頭來看這些企業,蘭石集團老廠區變身超大城市綜合體蘭石豪布斯卡;蘭駝廠、蘭州電機廠均已高價被中海攬獲開發住宅項目,蘭州機車廠的定位是西客站南廣場,它們統一的成為區域關注的明星項目,雖然成為焦點的理由各有不同。


  對于房子而言,不少買家都會溢價購買(如果他們能負擔得起)他們想要的東西,比如臨近商圈,通勤便利,區域地段,類似周邊有商場,公園等,這些生活方式的驅動因素是一些區域的房產表現優于其他區域的直接原因。


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中國房價行情網2019年4月數據(僅供參考)


  通過中國房價行情網公示的2019年4月蘭州的房價可知,無論是同比,還是環比,七里河區目前已然是蘭州近郊四區中增幅最大的區域。


  星星閃亮的夜晚,月亮也會更加皎潔,一向比較沉默寡言的七里河如今已是牟足了勁,對于七里河區的樓盤來說,從長期看,毫無意外的有繼續升值的理由,當然也有房價繼續上漲的動力。


  在蘭州這座城市,關于房地產項目,這是一個誰都不愿意輸的較量,你看那七里河,它的內心明明是十分火熱,卻偏要裝作出一副冷冰冰的樣子!

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